L'offre d'achat immobilier : le guide complet

Qu'est-ce qu'une offre d'achat ?

L'offre d'achat (ou « proposition d'achat ») est le document par lequel un candidat acquéreur propose au vendeur d'acheter son bien à un prix donné, pour une durée de validité donnée. En droit français, le contrat se forme par la rencontre d'une offre et d'une acceptation (article 1113 du Code civil) : une offre d'achat acceptée par le vendeur crée donc un accord sur la chose et le prix.

Depuis la loi du 13 mars 2000 (article 1366 du Code civil), l'écrit électronique a la même force probante que le papier : une offre envoyée et acceptée par email est valable. La Cour de cassation l'a confirmé (Cass. Civ. 3e, 15 janvier 2020).

Que doit contenir une offre d'achat sérieuse ?

• L'identification des parties : acheteur (nom, coordonnées) et vendeur.
• La désignation du bien : adresse complète, type de bien.
• Le prix proposé, en chiffres et en lettres, et le mode de financement (comptant ou à crédit).
• La durée de validité de l'offre (généralement 5 à 15 jours).
• Les conditions suspensives qui protègent l'acheteur.
• Le cas échéant : l'agence immobilière et le notaire choisis.

Les conditions suspensives essentielles

1. L'obtention du prêt immobilier (loi Scrivener)

Si vous financez à crédit, la condition suspensive d'obtention de prêt est d'ordre public (article L.313-41 du Code de la consommation). Attention : la jurisprudence exige que le montant, le taux maximal et la durée du prêt soient précisés (Cass. Civ. 1re, 20 mai 2010) ; une clause imprécise est réputée nulle (Cass. Civ. 3e, 7 novembre 2012) et vous prive de protection.

2. Le droit de préemption urbain

La commune peut préempter le bien (article L.211-1 du Code de l'urbanisme). La mention de cette condition est indispensable, sous peine d'inopposabilité (Cass. Civ. 3e, 25 mars 2009).

3. Les autres clauses courantes

• Vente préalable de votre bien actuel (art. 1304 du Code civil) ;
• Absence de servitudes non déclarées (art. 637 et 686 du Code civil) ;
• Obtention d'un permis de construire purgé de tout recours ;
• Absence de procédure administrative ou contentieuse en cours.

Yoffre propose ces clauses pré-rédigées, à cocher selon votre situation, et vous permet d'en rédiger librement d'autres.

Après l'acceptation : rétractation et suite

L'acceptation de l'offre ouvre la voie à la signature d'un avant-contrat (compromis ou promesse de vente), puis de l'acte authentique chez le notaire. L'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de 10 jours après la signature de l'avant-contrat (article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation).

Aucun versement ne peut être exigé au stade de l'offre d'achat : le dépôt de garantie éventuel intervient à l'avant-contrat (art. 1590 du Code civil pour les arrhes).

Les pièges classiques

• Clause de prêt sans montant, taux ni durée → clause nulle, protection perdue.
• Offre sans durée de validité → incertitude juridique prolongée.
• Offre au prix « pour bloquer le bien » sans intention réelle → vous êtes engagé si le vendeur accepte.
• Oublier l'agence ou le notaire dans la boucle → pertes de temps et de traçabilité.