L'offre d'achat immobilier : le guide complet

Qu'est-ce qu'une offre d'achat ?

L'offre d'achat (ou « proposition d'achat ») est le document par lequel un candidat acquéreur propose au vendeur d'acheter son bien à un prix donné, pour une durée de validité donnée. En droit français, le contrat se forme par la rencontre d'une offre et d'une acceptation (article 1113 du Code civil) : une offre d'achat acceptée par le vendeur crée donc un accord sur la chose et le prix.

Depuis la loi du 13 mars 2000 (article 1366 du Code civil), l'écrit électronique a la même force probante que le papier : une offre envoyée et acceptée par email est valable. Et dès que l'acheteur et le vendeur sont d'accord sur la chose et le prix, la vente est en principe parfaite (article 1583 du Code civil).

Que doit contenir une offre d'achat sérieuse ?

• L'identification des parties : acheteur (nom, coordonnées) et vendeur.
• La désignation du bien : adresse complète, type de bien.
• Le prix proposé, en chiffres et en lettres, et le mode de financement (comptant ou à crédit).
• La durée de validité de l'offre (généralement 5 à 15 jours).
• Les conditions suspensives qui protègent l'acheteur.
• Le cas échéant : l'agence immobilière et le notaire choisis.

Les conditions suspensives essentielles

1. L'obtention du prêt immobilier (loi Scrivener)

Si vous financez à crédit, la condition suspensive d'obtention de prêt est d'ordre public (article L.313-41 du Code de la consommation). Précisez le montant, le taux maximal et la durée du prêt : c'est à ces caractéristiques que votre demande à la banque sera comparée. Une demande non conforme peut faire réputer la condition accomplie (article 1304-3 du Code civil) et vous priver de protection.

2. Le droit de préemption urbain

La commune peut préempter le bien (article L.211-1 du Code de l'urbanisme). Le notaire purge ce droit par une déclaration d'intention d'aliéner ; prévoir la condition dans l'offre vous délie clairement si la commune exerce son droit.

3. Les autres clauses courantes

• Vente préalable de votre bien actuel (art. 1304 du Code civil) ;
• Absence de servitudes non déclarées (art. 637 et 686 du Code civil) ;
• Obtention d'un permis de construire purgé de tout recours ;
• Absence de procédure administrative ou contentieuse en cours.

Yoffre propose ces clauses pré-rédigées, à cocher selon votre situation, et vous permet d'en rédiger librement d'autres.

Après l'acceptation : rétractation et suite

L'acceptation de l'offre ouvre la voie à la signature d'un avant-contrat (compromis ou promesse de vente), puis de l'acte authentique chez le notaire. L'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de 10 jours après la signature de l'avant-contrat (article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation).

Aucun versement ne peut être exigé au stade de l'offre d'achat (article 1589-1 du Code civil) : le dépôt de garantie éventuel intervient à l'avant-contrat.

Les pièges classiques

• Clause de prêt sans montant, taux ni durée → clause nulle, protection perdue.
• Offre sans durée de validité → incertitude juridique prolongée.
• Offre au prix « pour bloquer le bien » sans intention réelle → vous êtes engagé si le vendeur accepte.
• Oublier l'agence ou le notaire dans la boucle → pertes de temps et de traçabilité.

Pour aller plus loin

• Conditions suspensives : lesquelles prévoir et comment les rédiger
• Délai de rétractation de 10 jours : comment ça marche
• Contre-offre immobilière : effets juridiques et négociation