Délai de rétractation en achat immobilier : comment fonctionnent les 10 jours
L'acquéreur d'un logement dispose d'un délai de rétractation de 10 jours. À quel moment s'applique-t-il, à partir de quand court-il, et que change une offre d'achat acceptée ? Le point complet.
Le principe : 10 jours pour changer d'avis
Pour tout acte ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours (article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Cette rétractation est discrétionnaire : aucun motif à fournir, aucune pénalité, et les sommes éventuellement versées sont restituées.
Ce dispositif est issu de la loi SRU du 13 décembre 2000, qui avait instauré un délai de 7 jours ; il a été porté à 10 jours par la loi du 6 août 2015.
Offre d'achat ou compromis : à quel moment le délai s'applique-t-il ?
C'est la confusion la plus fréquente. Le délai de rétractation de l'article L.271-1 s'attache à l'avant-contrat — compromis ou promesse de vente — qui est notifié à l'acquéreur. L'offre d'achat, elle, intervient en amont : une fois acceptée par le vendeur, elle crée un accord sur la chose et le prix (article 1113 du Code civil) et ouvre la voie à la signature de l'avant-contrat.
Concrètement : l'acquéreur qui a fait une offre acceptée signera ensuite le compromis, et c'est à ce stade qu'il bénéficiera de ses 10 jours de rétractation. L'offre d'achat n'est donc pas un piège sans issue — mais elle constitue un véritable engagement et ne doit être faite qu'avec une intention réelle d'acheter, au bon prix et avec les bonnes conditions suspensives.
À noter : aucun versement ne peut être exigé de l'acquéreur au stade de l'offre d'achat. Le dépôt de garantie éventuel intervient à l'avant-contrat.
Le point de départ du délai
- Notification par lettre recommandée : le délai de 10 jours court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte — même si vous ne retirez le courrier que plus tard.
- Remise en main propre : lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel (agent immobilier, notaire), il peut être remis directement à l'acquéreur ; le délai court alors à compter du lendemain de la remise.
Lorsque la vente est conclue directement par acte authentique sans avant-contrat préalable, l'acquéreur non professionnel bénéficie non pas d'un délai de rétractation mais d'un délai de réflexion de dix jours avant la signature (même article L.271-1).
Comment se rétracter concrètement
- Notifier sa rétractation avant l'expiration du délai, par lettre recommandée avec avis de réception (ou tout moyen présentant des garanties équivalentes pour la date de réception).
- Aucune justification à fournir, aucune indemnité à payer.
- Les sommes versées au titre du dépôt de garantie doivent être restituées.
- Passé le délai, l'acquéreur est engagé : il ne peut plus renoncer que dans le cadre des conditions suspensives stipulées au contrat.
Questions fréquentes
Peut-on se rétracter après une offre d'achat acceptée ?
Le délai légal de rétractation de 10 jours de l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation s'applique à l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente), pas à l'offre d'achat elle-même. En pratique, l'acquéreur non professionnel qui signe ensuite le compromis bénéficie de ces 10 jours pour se rétracter sans motif ni pénalité. Une offre d'achat acceptée crée cependant un accord sur la chose et le prix : elle ne doit jamais être signée à la légère.
Quand commence le délai de 10 jours ?
Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l'avant-contrat à l'acquéreur (article L.271-1 CCH). Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel et remis directement en main propre, le délai court à compter du lendemain de la remise.
Comment exercer son droit de rétractation ?
En notifiant sa décision au vendeur avant l'expiration du délai, par lettre recommandée avec avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la date de réception. Aucun motif n'est à donner et aucune pénalité ne peut être appliquée.
Le vendeur a-t-il aussi un délai de rétractation ?
Non. Le délai de rétractation de l'article L.271-1 CCH protège uniquement l'acquéreur non professionnel d'un bien à usage d'habitation. Le vendeur qui a accepté une offre ou signé un compromis est engagé.
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Ce guide est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique individualisé. Sources : Légifrance (art. L.271-1 CCH), Service-Public.fr.